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サラリーマンの不動産投資!失敗事例から学べる事は!?

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こんにちは。

貯金や積立て以外に何か長期的に価値の
上がる資産を持っておきたい、
という方は多くいらっしゃるでしょう。

筆者も新入社員の頃は、
どこから個人情報が漏れたのか
不動産投資しませんか?
といった勧誘電話が鳴ったものです。

特に若いサラリーマンは不動産投資の
甘い罠にはまって失敗する事例は
少なくありません。

初心者向けの記事も書いておりますので
合わせてご覧頂けると
少し役立つかもしれません。

 



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サラリーマンの失敗事例


まず、不動産投資で得られる利回りに
ついて、シンプルですがご紹介します。

「利回り=賃料収入÷投資額」です。

地主の場合、
土地の値段がかからないので
比較的利回りが大きくなりますが、
多くの一般のサラリーマンの場合、
土地代と建物代がかかります。

最初の投資額は
土地と建物のローンだと思いますが、
回収する前に老朽化に伴う
住人離れ、それを挽回するリフォーム、
維持管理費などを考えると、
儲かるのは最初のうちで、
だんだん辛くなってきます。

初心者向けに書いた不動産投資
(筆者の家系のノンフィクション事例)
の記事をご覧頂けると、これから書く、
サラリーマンが失敗する事例と共通点が
出てきます。

・賃料の下落
・空室率の上昇
・修繕費用の増大
・広告料の増大
・税金負担の増大
・知識不足

一番下の知識不足は解説しても
仕方がないので省略しますが、
不動産も年を取るので、
放置しておいたら楽に価値が上がる
なんてことはありません。

先ほどの利回りの式をご紹介したように、
最も安定的な利回りを継続的に得るには、
投資額が小さく賃料収入が大きいことで、
失敗して破産するのは、その逆です。

最も怖いのは資産価値が下がり、
購入時のローン(残債務)が
売却価格を上回り、
売りたくても売れないパターンです。

入り口が高くて出口が安いと
差額で大損します。

 



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不動産投資の裏話


まず投資する管理者側の裏話です。

投資額に対する利回りが小さくなる
原因の一つとして税金があります。

先ほど、税金負担の増大について
ご紹介しました。

確定申告時、節税のために経費の項目を
増やしたい方は多いと思います。

しかし年々、経費化できる項目
(借入金の利息、減価償却費)
が減っているため、
手取りが変わらなくても支払う税金は
増大するという現象が起きるようです。

専門用語で
デッドクロス現象と言います。

また、不動産投資をする際は、
必ずといっていいほど不動産会社の
営業の人と接点を持つと思いますが、
彼らは決して不動産のプロだとは
限らないということです。

不動産販売はノルマがあり、
売れば報奨金をもらうことができます。

「不動産
(を買わせるための営業)のプロ」
である場合が割と少なくないのです。

若いサラリーマで知識のない人がカモに
なって失敗する例が後を絶ちません。

筆者の偏見も入っていますが、
良い物件というのは求めている人達の
人数と比較すると少ないでしょう。

その中、不動産会社目線で、
良い物件を紹介したいと思う人は、
おそらく融資審査が通りやすい
信用のある顧客だと思います。

定期的に
信頼できる不動産営業と連絡を取り、
手土産を持って行ったり、
融資してくれる金融機関の
支店長クラスを紹介してもらい挨拶を、
など色々と気配りすることで、良い情報
良い物件、審査の基準の緩和などが
期待できると思います。

また、不動産投資に挑戦する人の多くが
契約書を交わす際に契約書の文言を
ほとんど読まないで
署名捺印するそうです。

利用契約や契約書の文言の中には、
無駄な出費の原因となる予想外の内容が
書かれている可能性もありますから、
たとえフォントが小さくて読みづらく
ても虫眼鏡を使ってでも読むべきです。

 

まとめ


まだまだ一部分ではありますが、
相手もこちらと同じ社会人であり
人間である以上、誠実な人もいれば、
営業成績だけ考えている人もいます。

まず失敗しないためには、
相手が信頼できるかどうかを
ジャッジできるくらいの
知識を知っておくことでしょう。

SAT



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